Hypotéka na kúpu pozemku – možnosti prefinancovania

Ak sa niekto rozhodol bývať v rodinnom dome, jeho prvou starosťou je nájsť a kúpiť vhodný stavebný pozemok. Pokiaľ nemá dostatok vlastných finančných prostriedkov, môže si na jeho kúpu požičať. Nebude to však tak jednoduché ako v prípade získania peňazí na už postavený rodinný dom alebo ako je to v prípade klasického bytu.

Prečo je to tak? Pre banky predstavuje pozemok menej bonitnejšiu zábezpeku ako napríklad hotová nehnuteľnosť, ktorá sa dá v prípade potreby efektívne vydražiť. Banka robí pri schvaľovaní hypotéky aj overovanie nehnuteľnosti. Netreba ale zúfať, pretože aj keď človek nemá ešte vlastné peniaze na kúpu pozemku, existuje viacero možností riešenia – hypoúver alebo aj klasický spotrebný úver.

Hypotekárny úver na kúpu pozemku

Hypotekárne úvery predstavujú pre väčšinu verejnosti najlepší a najviac využívaný zdroj financovania bývania. Okrem toho, že sa dajú použiť na kúpu už hotovej nehnuteľnosti na bývanie, ako sú napríklad byty či domy, je možné hypotéku použiť aj na kúpu pozemku. Nie je to však tak jednoduché, ako v prípade nehnuteľností na bývanie.

Musí ísť o stavebný pozemok alebo o pozemok, na ktorom je možné stavať. Banky môžu vyžadovať teda nielen napríklad údaje z listu vlastníctva o charaktere pozemku. Nejde napríklad o ornú pôdu alebo záhradu, ale aj vyjadrenie miestnej samosprávy v rámci možnosti či nemožnosti výstavby nehnuteľnosti na pozemku. Toto vyjadrenie sa odborne nazýva územno-plánovacia informácia.

Rozhoduje bonita a umiestnenie

Viacero bánk môže mať problém s prefinancovaním málo bonitných pozemkov na vidieku. Súvisí to najmä s tým, že v prípade potreby by sa takýto pozemok dal bankou ťažšie zhodnotiť, ak by dlžník nemohol hypotéku splácať. Nedá sa teda paušálne povedať, že všetky pozemky na stavbu sú prefinancovateľné bankami.

Na rozdiel od nehnuteľností, viacero bánk neposkytuje hypotéku na celú hodnotu pozemku, ale len na jeho časť. V každej banke to môže byť iné, niektoré poskytnú peniaze len do 50 percent hodnoty pozemku (podľa znaleckého posudku, nie podľa kúpnej ceny) a 100 percentné hypotéky sú veľmi zriedkavé v tomto prípade.

Iné ponúknu viac len za určitých podmienok – napríklad ak je už vydané právoplatné stavebné povolenie na pozemok. Pozor tiež aj na dodatočné podmienky, napríklad nutnosť začať stavať na pozemku do istého času alebo nutnosť požiadať pred samotnou stavbou banku o povolenie či vyjadrenie.

Viacero ľudí sa možno spýta, ktoré banky vôbec poskytujú možnosť získať hypoúver na pozemok? Kúpu stavebného pozemku vedia u nás financovať všetky banky, majú pritom na pozemok rôzne požiadavky. Základom je, aby bol pozemok na liste vlastníctva vedený ako stavebný pozemok, nemôže to byť orná pôda alebo záhrada.

Ak pozemok nie je vedený ako stavebný, je potrebná územno-plánovacia informácia vydaná od obce. Samozrejme, dôležité je aj vysporiadanie prístupovej cesty.

Aký je postup pri hypotéke na prefinancovanie kúpy pozemku?

Ak sa človek rozhodol pre financovanie kúpy stavebného pozemku prostredníctvom hypotéky, sú možné tri druhy postupu, podľa toho, akú hypotéku si na pozemok berie. Najčastejšie sa využíva klasický účelový hypoúver, ale je tu ešte aj možnosť požičať si bezúčelovo.

Hypotéka priamo na pozemok:

1. Vybrať si pozemok, ktorý si chce osoba kúpiť.
2. Dať si naň vyhotoviť znalecký posudok.
3. Zájsť do banky a doložiť kúpno-predajnú zmluvu, znalecký posudok a iné potrebné doklady.

V prípade schválenia hypotéky banka zriadi na pozemok záložného právo a vyplatí finančné prostriedky predávajúcemu.

Hypoúver so založením tretej nehnuteľnosti:

1. Vybrať si pozemok, ktorý si chce jednotlivec kúpiť.
2. Nájsť nehnuteľnosť, ktorú bude zakladať – musí to byť aj so súhlasom jej vlastníka.
3. Dať si vyhotoviť znalecký posudok na túto nehnuteľnosť a následne s kúpno-predajnou zmluvou a inými dokladmi ho zaniesť do banky.
4. Počkať na schválenie hypoúveru. Ak ho banka potvrdí, tak zriadi záložné právo na zakladanú nehnuteľnosť a finančné prostriedky vyplatí predávajúcemu.

Pri americkom hypotekárnom úvere ide o bezúčelový typ úveru, stačí len nájsť nehnuteľnosť vhodnú na založenie v banke a:

1. Dať si vypracovať na túto nehnuteľnosť znalecký posudok.
2. Tento posudok spolu s dokladmi napríklad o výške príjmu a inými potrebnými dokladmi pripojiť k žiadosti o hypotekárny úver.
3. Ak ho banka schváli, zriadi záložné právo na nehnuteľnosť a peniaze vyplatí priamo klientovi a tie potom môže použiť na kúpu ním vybratého pozemku už priamo v hotovosti do rúk predávajúceho.

Podobne ako pri iných nehnuteľnostiach, aj tu majú v prípade založenia banky určité limity. Štandardne poskytujú na kúpu pozemku alebo spätné refinancovanie jeho kúpy 60 – 80 percent z hodnoty stanovenej v znaleckom posudku.

Je to individuálne, v každej banke sú podmienky iné. Máme tu jednu banku, ktorá vie financovať pozemok aj do jeho 100 percent, podmienkou ale je, že klient musí do dvoch rokov začať stavať na tomto pozemku.

Alternatíva – spotrebný úver

Pre:

Pre tých, ktorí z rôznych dôvodov nechcú alebo nemôžu využiť hypotéku, existuje aj alternatíva na prefinancovanie kúpy pozemku a tou je spotrebný úver. Použitie bankového spotrebáku má oproti hypotéke niekoľko nezanedbateľných výhod.

• nie je treba žiadne založenie pozemku
• klient nemusí vôbec dokladovať, ako úver použije
• nie je viazaný hodnotou pozemku pri výške úveru
• banky sú menej prísnejšie ako pri hypotéke
• vybavenie je rýchlejšie a jednoduchšie
• nie je treba vôbec riešiť katastrálny úrad alebo znalecký posudok kvôli hodnote pozemku

Na druhú stranu má spotrebný úver aj niekoľko nevýhod, ktoré môžu spôsobiť, že klient buď nezíska toľko finančných prostriedkov, koľko aj potrebuje, alebo ich získa drahšie.

Proti:

• klient nezíska možno toľko peňazí, koľko potrebuje
• doba splatnosti je zvyčajne najviac do 7 až 9 rokov
• s tým súvisí aj vyššia mesačná splátka oproti hypoúveru
• keďže nejde o hypoúver, refinancovanie aj predčasné splatenie môže byť v budúcnosti drahšie
• mimoriadne splátky nemusia byť možné alebo len za určitý poplatok
• klient si musí požičať len bezúčelový spotrebný úver, ktorý má o niečo vyšší úrok ako účelové a oveľa vyšší úrok ako klasické hypotéky

Spotrebný úver si môže klient vybaviť v každej banke, napríklad aj v UniCredit bank, ktorá poskytuje svoje služby pre verejnosť. Na rozdiel od hypoték sú ale oveľa väčšie rozdiely ohľadom podmienok spotrebných úverov a to nielen z hľadiska finančného, ale aj nefinančného.

Zhodnotenie možností – ktorá je výhodnejšia?

Prvou voľbou pri otázke ohľadom prefinancovania kúpy stavebného pozemku by mali byť hypotéky. Na kúpu pozemku je ale možné použiť tento úver iba v prípade, že ide naozaj o stavebný pozemok, čiže nie o záhradu, ornú pôdu a podobne.

Až druhou voľbou by mali byť spotrebné úvery na kúpu pozemku a to najmä preto, že neposkytujú také finančné a splátkové možnosti ako hypoúvery. Pre niekoho však môžu byť dostupnejšie, no vždy si treba dobre zvážiť ich podmienky.

Publikováno: 6 augusta, 2023

Vpozicky.sk

Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.

Twitter LinkedIn Blog