Hypotéka – na čo všetko banky požičajú peniaze

Hypotekárne úvery sú najčastejšou formou financovania bývania. Ide aj o jednu najvýhodnejších možností. Na aké účely sa dá hypotekárny úver vybaviť? Ide len o kúpu bytu alebo rodinného domu, prípadne je možné si požičať aj na niečo iné?

Z hľadiska preukazovania účelu použitia finančných prostriedkov poznáme hypotéky účelové a bezúčelové. Bezúčelová hypotéka sa nazýva niekedy aj americká hypotéka, podľa krajiny, kde je tento typ úveru najobľúbenejší.

Kým pri bezúčelovej nemusíte dokladovať, ako peniaze použijete, pri účelovej je to nevyhnutné, aspoň v určitej forme.

Hypotekárny úver na čokoľvek

Bezúčelové hypotéky majú vo svojej ponuke takmer všetky banky poskytujúce hypoúvery. V tomto prípade si nemusíte vôbec lámať hlavu nad tým, či existujú nejaké obmedzenia ohľadom účelu použitia finančných prostriedkov – peniaze môžete použiť na čokoľvek. Podobne ako v prípade iných hypoték aj tu ale platí, že musíte splniť podmienky na získanie takéhoto úveru.

Pri bezúčelovej hypotéke je postup vybavenia najčastejšie nasledovný:

1. Požiadate o bezúčelovú hypotéku v banke
2. Po prvotnom preverení musíte dokladovať schopnosť splácať hypoúver
3. Založíte nehnuteľnosť – banka ju musí akceptovať ako záruku, nemôže teda ísť o ľubovoľnú nehnuteľnosť, ale len o takú, ktorú banka vie prijať
4. Dostanete na účet všetky finančné prostriedky naraz a je už len na vás, ako s nimi naložíte

AKÁ NEHNUTEĽNOSŤ SA DÁ ZALOŽIŤ? Nielen pri tejto, ale aj pri ľubovoľnej hypotéke je možné založiť len nehnuteľnosť nachádzajúcu sa na území Slovenskej republiky.

Nehnuteľnosť musí byť zapísaná riadne na katastri nehnuteľností, nesmie mať žiadne ťarchy, napríklad exekúcie, súdne spory a podobne. Nesmú na ňu byť viazané ani žiadne záložné práva s výnimkou tých, ktoré banky bežne akceptujú.

Hypotéka na kúpu nehnuteľnosti

Prostredníctvom hypotekárneho úveru je možné kúpiť viacero druhov nehnuteľností – pozemky, byty, rodinné domy, chaty, ale aj iné typy nehnuteľností určených na bývanie. V tomto banky postupujú takmer rovnako a až na drobné odlišnosti platia nasledujúce podmienky:

Pozemok

Ako je to s prefinancovaním kúpy pozemku? Dá sa hypotéka vybaviť aj na pozemok?

Podľa expertov na hypotéky sa hypotéka dá vybaviť aj na kúpu pozemku. Štandardne banky vedia poskytnúť hypotéku v priemere do 70 – 80 % z jeho hodnoty. Niektoré banky za určitých podmienok vedia klientom poskytnúť až do 100% z jeho hodnoty v prípadoch, že tento pozemok bude aj predmetom zabezpečenia úveru.

Banky však majú na financovanie pozemkov niekoľko podmienok:

• musí ísť o stavebný pozemok (nie napríklad ornú pôdu)
• k pozemku musí byť obcou vydaná územno-plánovacia informácia
• musí byť vysporiadaná prístupová cesta k pozemku

Banky tiež vedia klientom spätne preplatiť kúpnu cenu pozemku, a to väčšinou do 12 mesiacov.

Byt

Byty sa najčastejšie kupujú na hypotéku a pre banky predstavujú aj najobľúbenejší účel. Veľa bánk nevyžaduje dokonca ani znalecké posudky, ale len informácie o ploche bytu, konštrukcie obvodových múrov a poschodí. 

Pozor si ale treba dať pri novostavbách – v minulosti sa veľa bytov v novostavbách stavalo ako apartmán, štúdio či ateliér, no podľa zákona nejde o bytové priestory na bývanie, ale o nebytové priestory.

V súčasnej dobe môže mať viacero bánk problém pri ich prefinancovaní, najmä vtedy, ak ich kupujete už od súkromnej osoby a budete druhý majiteľ v poradí.

Samozrejme, ak ide o novostavbu, ktorú priamo financuje banka, reklamuje ju a kupujete ju priamo od developera, takéto problémy obvykle nehrozia. Ak budete kupovať byt a chcete využiť výhodnejšie podmienky, môžete skúsiť aj hypotéku pre mladých.

Rodinný dom

Druhým najčastejším účelom použitia hypotéky pri kúpe nehnuteľnosti je práve kúpa rodinného domu. Tu je však variabilita stavieb nepomerne väčšia ako v prípade bytových domov a bytov. Preto je vždy nutné vypracovať osobitný znalecký posudok. Aby ste mohli prefinancovať rodinný dom, nesmie ísť o čiernu stavbu a skutkový stav musí súhlasiť s právnym na katastri.

Chata

Čoraz viac sa v našich mestách, najmä na ich okrajoch stáva, že sa stavajú chaty, ktoré sa nachádzajú síce v rekreačných oblastiach, ale je možné ich využívať aj na celoročné bývanie.

Hypotéku na takúto chatu však dostanete len vtedy, ak sa v nej bude dať celoročne bývať, čiže napríklad pri znaleckom posudku je nutné, aby znalec chatu takto aj klasifikoval a opísal.

Podnikateľské nehnuteľnosti

Cez klasickú hypotéku sa podnikateľské nehnuteľnosti takmer nefinancujú, pretože na tento účel slúžia podnikateľské úvery založené hnuteľným a nehnuteľným majetkom.

V prípade výnimiek by muselo ísť o nehnuteľnosti určené na bývanie a záleží aj od toho, aký účel používania a aký druh nehnuteľnosti je zapísaný na liste vlastníctva.

Hypoúver získate aj na stavbu

Okrem kúpy nehnuteľnosti je možné si požičať aj na stavbu nehnuteľnosti. Túto možnosť môžete využiť napríklad v prípade, ak máte kúpený pozemok, ale nemáte dostatok financií na celú stavbu rodinného domu.

Na rozdiel od kúpy je ale stavba nehnuteľnosti z hľadiska prefinancovania o niečo zložitejšia a hypotekárny úver sa neuvoľňuje jednorazovo, ale postupne.

Pri stavbe nehnuteľnosti je možné:

• požičať si na stavbu rodinného domu aj chaty, avšak musí ísť o nehnuteľnosti určené na celoročné bývanie
• financovať stavbu vo fáze rozostavanosti, kedy je možné ju geometricky zamerať, čiže má základovú dosku a múry v takej výške, že je možné stavbu zapísať do katatrálnej mapy
• založiť rozostavanú stavbu, pričom banka na ňu poskytne hypotéku podľa aktuálne preinvestovanej hodnoty alebo aj podľa hodnoty stavebného pozemku – viac o týchto možnostiach v našom článku na tému financovania stavby rodinného domu

Rekonštruujeme a modernizujeme s hypotékou

Hypotekárne úvery sa dajú získať aj na rekonštrukciu, modernizáciu a bývanie celkovo – čiže aj na zariadenie bývania. Každá banka má však mierne odlišné podmienky preukazovania účelu použitia.

No vo väčšine prípadov postačuje podpísanie čestného prehlásenia a dokladovanie napríklad fotodokumentácie. Na fotografiách by mal byť stav pred rekonštrukciou alebo modernizáciou a stav po.

Pri hypoúveroch na rekonštrukciu a modernizáciu sa postupuje najčastejšie takto:

1. Požiadate o hypotéku na rekonštrukciu alebo zariadenie bývania
2. Dokladujete schopnosť splácať úver a založíte nehnuteľnosť
3. Získate finančné prostriedky podľa výšky schválenej hypotéky buď naraz alebo postupne
4. Buď na konci alebo aj v priebehu čerpania doložíte banke, ako postupujete s rekonštrukciou či zariaďovaním bývania

POZOR: Najčastejšie sa dokladuje použitie hypotéky až na konci. Obvykle existuje lehota 3 až 6 mesiacov od úplného vyčerpania úveru, do ktorej je potrebné kompletne zdokumentovať a preukázať účel použitia finančných prostriedkov.

Ak sa vám to nepodarí, väčšinou sa hypotéka zmení na bezúčelovú aj so všetkými podmienkami. Napríklad aj tou, že takúto hypotéku nemôžete získať na 100% hodnoty nehnuteľnosti.

Zhrnutie na záver

Ako vidíte, s hypotekárnymi úvermi je možné financovať viacero účelov spojených priamo či nepriamo s bývaním a nemusí ísť len klasickú o kúpu bytu. V prípade bezúčelových amerických hypoték je dokonca možné použiť peniaze na čokoľvek bez obmedzenia.

Daňou za to sú ale vyššia úroková sadzba a mierne odlišné podmienky splatnosti alebo ručenia nehnuteľnosťou ako pri účelových hypotékach.

Publikováno: 1 augusta, 2023

Vpozicky.sk

Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.

Twitter LinkedIn Blog