Končí fixácia hypotéky – ako získať ešte lepší úrok
Ak niekomu už bude čoskoro končiť doterajšia doba fixácie hypotéky, nemusí sa zmieriť nutne len s tým, čo mu banka navrhne sama od seba v oznamovacom liste. Práve naopak, refinancovanie hypoúveru nebolo nikdy jednoduchšie, ako je teraz.
Ako však postupovať pri vyjednávaní alebo hľadaní alternatívy, aby sme nestrácali zbytočne čas a energiu a aby sa to v konečnom dôsledku finančne oplatilo?
Spraviť si prieskum trhu
Základnou vecou je vedieť, aké sú aktuálne ponuky a situácia na trhu. Za týmto účelom si spravme prieskum trhu. Môžeme buď skúsiť zisťovať priamo v každej banke, aké sú aktuálne ponuky na úroky či iné podmienky úverov, prípadne využiť internet. Dnes existuje už niekoľko porovnávacích služieb, ktoré aspoň orientačne pomôžu získať prehľad.
Pri prieskume trhu si pri každom úvere všímajme:
- výšku úroku pri rôznej doby fixácie sadzby
- priame aj nepriame poplatky spojené s úverom, napríklad za povinné poistenie schopnosti splácania hypotéky alebo za fixovanie úroku na dlhšie obdobie
- individuálne benefity pri refinancovaní, napríklad akceptovanie pôvodného znaleckého posudku alebo možnosť nepredkladať nanovo potvrdenie o výške príjmu
Nezabudnime ešte na jeden podstatný rozdiel, ktorý je čiastočne aj v bode číslo 3. Viacero bánk ponúka ešte výhodnejšie úročenie alebo lepšie podmienky v prípade, ak budeme brať nie novú hypotéku, ale tzv. refinančný hypoúver. Zistiť tieto podmienky však musíme najčastejšie osobne, prípadne prostredníctvom nejakého hypotekárneho experta.
Zlepšiť svoj profil
Pred jednaním s vlastnou bankou, ale aj pred získaním konkurenčných ponúk, je treba zlepšiť vlastný profil z pohľadu klienta a dlžníka. To zahŕňa viacero možností:
- Ak sa dá, skúsme si dojednať v práci vyšší plat. Prípadne si nájdime aspoň na určitú dobu vedľajší príjem, ktorý bude možné zdokladovať.
- Vyplaťme si menšie nesplatené úvery a pôžičky, napríklad kontokorent na účte alebo malé spotrebiteľské pôžičky, získame tým vyššiu finančnú bonitu.
- Pokiaľ máme možnosť zvýšiť hodnotu svojho ručenia, skúsme to spraviť. Typickým príkladom je, ak sme investovali do nehnuteľnosti, ktorou ručíme za hypotéku a jej hodnota tak stúpla. To by sme mohli preukázať novým znaleckým posudkom.
- Ak máme možnosť zapojiť partnera alebo niekoho iného ako spoludlžníka, môže to tiež výrazne zlepšiť úverový profil. Získame tak lepšie rizikové skóre, čo by sa malo odraziť v menšej marži na úroku.
Ak je niekto konateľ spoločnosti, môže si dočasne zvýšiť svoju mzdu, napríklad na obdobie troch mesiacov. Bude ho to síce stáť vyššie odvody a dane počas daného obdobia, avšak získa oveľa lepší profil z hľadiska finančnej bonity a solventnosti.
Nájsť si konkurenčné ponuky
Oslovme niekoľko bánk so žiadosťou o refinancovanie pôvodnej hypotéky. Pripravme si všetky doklady, napríklad potvrdenie o výške príjmu, doklady od nehnuteľnosti, pôvodnú úverovú zmluvu a pôvodný znalecký posudok. Ak máme vyšší príjem alebo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti oproti pôvodným dokumentom, pripravme si aktuálne doklady.
Nechajme si na základe všetkých dokumentov spraviť úverovú ponuku, ideálne už na naše meno. Ak nechceme strácať čas s obehávaním bánk, môžeme využiť aj služby hypotekárnych expertov, ktorí nám takéto ponuky sprostredkujú pomerne rýchlo. Najdôležitejšie je mať niečo konkrétne na papieri, čím môžeme argumentovať vo svojej domovskej banke.
Začať zjednávať s našou bankou
A teraz príde najdôležitejšia fáza, kedy začneme vyjednávať s bankou. Keďže povinnosťou banky je nám vopred poslať oznámenie o ukončení fixácie hypotéky a zároveň návrh na nový úrok, môžeme si veľmi rýchlo porovnať jej ponuku s ponukami od konkurencie. Ak budú tie konkurenčné ponuky výhodnejšie, zoberme si ich rovno do banky.
Na to, aby sa nám oplatilo prejsť do inej banky, je potrebné, aby bol úrok v nej lepší aspoň o 0,3 percent ročne. Pri menšom rozdiele sa to nemusí vyplatiť, teda pokiaľ nemá konkurenčná banka aj iné, nefinančné, výhody. V každom prípade, navštívme svoju materskú banku a žiadajme minimálne dorovnanie úrokovej sadzby s najlepšou konkurenčnou ponukou.
Ak nám nebude chcieť banka vyhovieť okamžite, nevadí:
- Požiadajme napríklad pracovníka banky, aby našu žiadosť posunul vyššie a zvážil aj zlepšenie našej bonity alebo profilu, pokiaľ k tomu došlo.
- Zlepšenie úroku na aktuálnom úvere môže byť proces, ktorý musí prejsť viacerými osobami. V tomto prípade sa môže ukázať, že trpezlivosť ruže prináša.
- Argumentujme ponukami z iných bánk a pokojne ukážme aj viac ponúk, aby bolo jasné, že nie sme odkázaní len na jednu jedinú.
- Ak to nepôjde priamo, skúsme osloviť nejakého hypotekárneho experta, ktorý by nám aj v našej domovskej banke mohol pomôcť získať lepší úrok.
Ak sa nedarí získať komunikáciou s pracovníkom na pobočke lepšiu sadzbu, vyskúšajme si dohodnúť stretnutie priamo s riaditeľom pobočky. Nezabudnite ani na zásadu, že pozitívnym prístupom získame oveľa viac, ako povýšeným alebo negatívnym správaním.
Zvážiť novú dobu fixácie hypotekárneho úveru
Čím kratšia je doba fixovania úroku, tým nižšiu sadzby banky ponúkajú. Je pravda, že dlhšia doba fixácie ponúka väčšiu stabilitu a predvídateľnosť do budúcnosti. No zoberme si príklad spred pár rokov. Ak niekto v roku 2014 zafixoval svoju hypotéku na 5 rokov, dnes platí viac ako dvojnásobný úrok oproti tomu, čo sa dá získať.
Zbytočne dlhá nová fixácia predraží úver a splátky aj o niekoľko desiatok až stoviek eur za rok. Ako ideálna sa javí dnes fixácia úroku na 3 roky. Väčšina bánk ponúka najnižšie úrokové sadzby pri jednoročnom fixe, avšak tu by sme mali zvážiť, či sa nám bude chcieť znova takto o rok absolvovať celý proces jednania s bankou znova. Trojročný fix je ideálnym kompromisom medzi nízkym úrokom a pohodlím na najbližšiu dobu.
Nebáť sa prestúpiť
Ak sa to nedá inak, nemajme strach prestúpiť ku konkurenčnej banke. Samotný proces splatenia pôvodnej hypotéky novou nie je príliš administratívne náročný a banky si to väčšinou vybavia medzi sebou. Ak už máme konkrétnu ponuku od konkurencie, máme väčšinu toho najhoršieho vybavovania za sebou.
Pokiaľ ani po niekoľkých dňoch a opakovaných telefonátoch či osobných stretnutiach nemôžeme vyhrať a prinútiť terajšiu banku k lepšej úverovej ponuke, nestrácajme s ňou ďalej čas. Pustime sa do riešenia refinancovania hypoúveru. Pokojne oslovme aj niektorého z hypotekárnych poradcov, aby nám s celým procesom pomohol.
Dobrá rada na záver: ako nestrácať zbytočne veľa času
V prípade ušetrenia niekoľkých stoviek až tisíc eur síce stojí za to investovať čas a energiu do vyjednania lepšej pozície alebo do nájdenia lepšej ponuky. Avšak v dnešnej modernej dobe internetu už na to nie sme odkázaní. Všetko totiž môžeme vybaviť jednoducho online a z pohodlia obývačky.
Publikováno: 31 augusta, 2023
Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.
