Vybavovanie hypotéky – postup

Rozhodli ste sa splniť si svoj sen o vlastnom bývaní a pred vami je proces vybavovania hypotéky. Nečaká vás samozrejme nič jednoduché – hypotekárny úver, to sú zvyčajne nemalé čiastky, kde si musia dávať banky dobrý pozor.

Hypotéka však zároveň nie je ani žiadnym strašiakom a ak je človek dobre informovaný, resp. neustále komunikuje s bankou, všetko bez väčších problémov zvládne.

Aj to je dôvod, prečo sme sa rozhodli pre vás pripraviť článok, ktorý vám bude akýmsi sprievodcom počas celého procesu. V dnešnej prvej časti sa pozrieme na to, čo predchádza vybavovaniu hypotéky a tiež aj na to, čo všetko budete potrebovať. Veríme, že vám informácie z nášho článku pomôžu!

1. krok – Vyberte si banku

Hoci hypotekárny úver prináša množstvo byrokratických povinností, najťažším krokom je zrejme správny výber banky. Do úvah musíme pripočítať také veľké množstvo faktorov, že správny výber bez poradcu je prakticky nemožný. Určite si nevyberajte hypotéku len podľa toho, v ktorej banke vediete osobný účet.

Úrok je dôležitý, ale…

Najnižší úrok automaticky neznamená najvýhodnejšiu hypotéku. Niektoré banky napríklad poskytujú vybavenie hypotéky bez poplatku, iné s poplatkom vo výške niekoľkých stoviek eur.

Keď si starostlivo prezriete porovnanie hypoték na Slovensku a spočítate všetky faktory tak neraz zistíte, že vyšší úrok bude paradoxne nakoniec najvýhodnejší.

Ďalšími podstatnými faktormi sú potom fixácia úrokovej sadzby, doba splácania, možnosti mimoriadnych splátok.

Do úvahy musíte brať aj možnosti hypotéky pre mladých, ktorá vám zníži úrok aj o celé tri percentá. Samozrejme len za splnenia určitých podmienok: vek do 35 rokov, príjem do 1140,10 eura, resp. ako dvojica do 2280,20 eura.

Hypotéka je jednoducho celá plejáda faktorov, ktoré môžu a nemusia vyhovovať vašim požiadavkám. Na trhu, kde ponúkajú hypotekárny úver naozaj mnohí hráči, je ťažké vybrať si to najlepšie.

Hypotekárny poradca vám uľahčí prácu

Mali by ste zvážiť využitie služieb hypotekárneho poradcu, respektíve navštíviť hypotekárne centrum. To sú špecialisti, ktorí majú ponuku hypoték pod palcom a nájdu to najsprávnejšie riešenie šité na mieru vašim požiadavkam.

Ale pozor! Je skvelé, ak takého človeka vo svojom okolí máte a dôverujete mu. Žiaľ, na našom trhu stále pôsobia neseriózni špekulanti, ktorí sa vám pokúsia vnútiť produkt, z ktorého im “kvapne” najlepšia provízia.

Preto si aj takéhoto človeka starostlivo vyberajte – najlepšie podľa referencií svojich známych. Po návšteve konkrétnej banky potom získate predbežnú ponuku podmienok a zoznam dokladov, ktoré treba priniesť.

2. krok – Získajte všetky potrebné dokumenty

Získať všetky potrebné dokumenty, to môže byť poriadne zdĺhavá a otravná záležitosť. Podmienky pre získanie hypotéky sú totiž naozaj veľmi pestré.

V každom prípade skutočne nič nezanedbajte a všetko starostlivo banke dodajte. Každá z nich vám presne vysvetlí, aké dokumenty od vás potrebuje, poďme si to však spolu zhrnúť.

Pri vybavovaní hypotéky sa pripravte na poriadnu kopu dokumentov.

Základ pri vybavovaní úveru na stavbu domu či jeho kúpu je približne rovnaký. Aby sme to zhrnuli, banka bude od vás požadovať predovšetkým doklady totožnosti a potvrdenia o výške príjmu.

Na preukázanie totožnosti teda potrebujete:

• kópiu občianskeho preukazu
• kópiu druhého dokladu totožnosti (napr.vodičský preukaz)

Na potvrdenie výšky príjmu potrebujete:

• potvrdenie o výške príjmu, pričom každá banka má požiadavky nastavené inak. Niektoré potrebujú potvrdenie za 3 mesiace, iné za 6 mesiacovv určitých prípadoch dokonca ani to. Stačí dať banke povolenie overiť si vaše pomery cez Sociálnu poisťovnu.
• výpis z bankového účtu – tento dokument nevyžadujú všetky banky, nie je potrebný ani v prípade, že vediete svoj osobný účet v rovnakej banke, v akej žiadate o hypotéku.

Ako podnikateľ to máte trochu komplikovanejšie, potrebujete totiž:

• daňové priznanie – to znamená, že ako začínajúci podnikateľ prakticky nemáte šancu hypotéku dostať, jedine že by ste sa rozhodli pre hypotéku bez dokladovania príjmov, ktorá je však podstatne menej výhodná; navyše musí byť daňové priznanie za obdobie najmenej 6 mesiacov, takže ak ste začali podnikať v júli a neskôr, ešte si poriadne počkáte
• potvrdenie o bezdĺžnosti (v niektorých prípadoch)
• výpis z podnikateľského účtu (v niektorých prípadoch)
• potvrdenie o výške daňovej povinnosti (v niektorých prípadoch)

Zvyšné potrebné dokumenty sa však v závislosti od toho, či chcete nehnuteľnosť postaviť alebo kúpiť pomerne podstatne líšia.

Pri kúpe nehnuteľnosti banke predkladáte:

• kópiu z katastrálnej mapy
• najviac dva mesiace starý výpis z katastra nehnuteľností
• právoplatné kolaudačné rozhodnutie
• kópia kúpnej zmluvy, alebo iný doklad (napr. zmluva o budúcej kúpnej zmluve)
• fotografie (zvyčajne ich urobí znalec)

Pri stavbe banke predkladáte:

• kópiu z katastrálnej mapy
• kópia geometrického plánu potvrdená katastrálnym úradom
• najviac dva mesiace starý výpis z katastra nehnuteľností
• vypracovaný projekt na stavbu
• kópia právoplatného stavebného povolenia
• zmluva o dielo, zmluva o výstavbe a všetky podobné náležitosti, ktoré väčšinou získate od dodávateľa (stavebnej firmy)
• fotografie pozemku alebo stavby (zvyčajne ich urobí znalec)

Treba samozrejme dodať, že zoznam týchto dokumentov je len orientačný a presné požiadavky vám po prvej návšteve objasní samotná banka.

Už asi každý súhlasí tvrdením, že vybavovanie hypotéky nie je žiadna hračka. Pri pohľade na množstvo dokumentov, ktoré je potrebné zabezpečiť a mať v poriadku je tu ešte aj vyčerpávajúci výber správnej hypotéky.

Zhrnutie článku:

• Ako prvé starostlivo porovnajte hypotéky a vyberte si tú najvhodnejšiu.
• Použite hypotekárnu kalkulačku, ktorá vám veľa napovie a získate aj rôzne ponuky.
• Dajte dokopy všetky potrebné dokumenty, ktoré banka od vás vyžaduje.

V ďalšej časti sa pozrieme na znalecký posudok, povieme si pár slov o žiadosti o hypotekárny úver a tiež aj o návšteve pobočky a posledných, no nie menej dôležitých krokoch.

Od znaleckého posudku až po získanie hypotéky

Pri vybavovaní hypotéky sa skutočne zapotíte takmer tak, ako pri výstavbe samotného domu. Aby sme vám pomohli proces vybavovania uľahčiť, tak sme sa rozhodli vytvoriť miniseriál, ktorý vám ukáže všetko, čo budete potrebovať.

Zameriame na znalecký posudok, podanie žiadosti o úver a na záver si ešte raz v bodoch zdôrazníme presný postup vybavenia hypotekárneho úveru.

Znalecký posudok

Po zozbieraní všetkých potrebných dokumentov potrebuje banka zistiť, aká je hodnota nehnuteľnosti, ktorú ste si vybrali. Preto vám pridelí súdneho znalca, ktorý nehnuteľnosť preskúma a hodnotu určí. To samozrejme nemusíte akceptovať a môžete využiť služby nezávislého externého znalcu.

Klienti sa zvyčajne uchyľujú k druhému riešeniu zo strachu, že znalec z banky určí hodnotu nehnuteľnosti nižšie. Takéto rozhodnutie sa vám však môže rýchlo vrátiť späť.

Banka totiž nemusí súhlasiť s hodnotou, ktorú určí externý znalec. Navyše existuje pár znalcov, ktorým banky jednoducho vôbec neveria a automaticky ich posudky zamietajú. Je preto vhodné poradiť sa o správnom znalcovi s hypotekárnym špecialistom.

Ak máte v rukách všetky dokumenty a znalecký posudok, môžeme pristúpiť k samotnej žiadosti.

Žiadosť o hypotekárny úver

Ak máte všetku potrebnú administratívu za sebou, môžete pristúpiť k oficiálnej žiadosti. Navštívte pobočku banky, ktorú ste si za svojho poskytovateľa vybrali a požiadajte o hypotéku.

Následne vás čaká schvaľovací proces. To je obdobie, kedy vám nezostáva nič iné, len čakať na dobré správy. Tento proces trvá od 2 dní do 3 týždňov, priemerne je to okolo 4-5 dní.

V tomto období banka podrobne skúma všetky dodané dokumenty, overuje si ich pravdivosť a akjej niečo nesedí, zistí si fakty, resp. požiada o doplnenie informácií vás.

Práve nejasnosti v papieroch sú najčastejším dôvodom, prečo sa môže schválenie poriadne natiahnuť. Nesnažte sa teda nijakým spôsobom banku oklamať, je to prakticky nemožné.

Po podrobnom preskúmaní banka žiadosť o úver schváli, resp. zamietne. Následne vás banka prostredníctvom SMS správy kontaktuje a vy sa môžete vybrať do pobočky.

Návšteva pobočky a posledné kroky

Po schválení hypotekárneho úveru vás už v banke čaká celá rada dokumentov. Každý jeden z nich si pozorne prečítajte, nechcete predsa pristúpiť na nejakú zatajovanú podmienku.

Na pobočke bude pre vás pripravená úverová zmluva, návrh na vklad a záložná zmluva. Gratulujeme, po podpise zmlúv ste pripravení čerpať peniaze!

Ešte však nekončíme

To ale predsa nie je všetko, ešte si tých návštev úradov predsa len trochu užijete.

Všetky tieto dokumenty spolu s 2x podpísanou kúpno-predajnou zmluvou o predmetnej nehnuteľnosti potrebujete priniesť na kataster, do ktorého vaša nehnuteľnosť spadá. V prípade kúpy bytu priložte aj vyhlásenie, že byt nie je zaťažený žiadnymi dlhmi. To získate v bytovom podniku, resp. u predsedu spoločenstva vlastníkov bytov.

Definitívne posledným krokom je uzavretie poistenia vašej nehnuteľnosti, ktorú zvyčajne banka ponúka spolu s hypotékou. Toto poistenie musí byť minimálne vo výške hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Následne sa prevedie poistné plnenie na vašu banku a vy sa môžete sťahovať.

Zhrnutie

Poďme sa ešte raz spolu pozrieť na to, ako celý proces vybavovania hypotéky prebieha.

1. Pomocou hypotekárnej kalkulačky, hypotekárnych špecialistov, finančných poradcov, či vášho vlastného úsudku si vyberiete banku, v ktorej o úver požiadate.
2. Po prvej návšteve získate od banky zoznam dokladov, ktoré treba priniesť a predbežný návrh podmienok hypotéky.
3. Pripravíte si dva doklady totožnosti, potvrdenia o výške príjmu na základe toho, či ste zamestnaný alebo podnikateľ. Vzápätí v závislosti od toho, či staviate, rekonštruujete alebo kupujete získajte všetky potrebné dokumenty.
4. Získajte znalecký posudok, či už od súdneho znalca, ktorého vám pridelí banka, alebo od externého znalca, ktorého si sami vyberiete.
5. Zaneste všetky dokumenty do banky a počkajte priemerne 4 – 5 dní na rozhodnutie.
6. Po schválení žiadosti navštívte banku, prečítajte si všetky zmluvy a podpíšte ich.
7. Zaneste tieto dokumenty spolu s 2× podpísanou kúpno-predajnou zmluvou na kataster, v prípade bytu aj potvrdenie, že byť nie je zaťažený dlhmi.
8. Poistite si svoju nehnuteľnosť minimálne vo výške hodnoty nehnuteľnosti a preveďte poistné plnenie na banku.
9. Čerpajte úver a užívajte si nové bývanie!

Publikováno: 11 augusta, 2023

Vpozicky.sk

Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.

Twitter LinkedIn Blog