Hypotéka – ako dofinancovať
Hypotéka patrí medzi najpopulárnejšie finančné produkty dostupné na trhu. Ťažko nájdete lepší spôsob na financovanie stavby alebo prerábky bývania. Nie vždy vám však banka poskytne celý požadovaný obnos, ktorý potrebujete. Čo v takomto prípade?
Netreba vešať hlavu, spôsobov na dofinancovanie hypotéky existuje viacero. My sa dnes pozrieme na štyri konkrétne možnosti – založenie ďalšej nehnuteľnosti, spotrebný úver, stavebný úver a doloženie vlastných peňazí.
1. Založenie ďalšej nehnuteľnosti
Ak hodnota jednej nehnuteľnosti negarantuje dostatočne vysoký úver od banky, je možné ich na jednu hypotéku založiť viacero. Táto alternatíva je schodná z viacerých hľadísk. Odkedy totiž prakticky neexistujú tzv. 100% hypotéky (úver až do výšky hodnoty nehnuteľnosti), ľudia často siahajú po tejto možnosti.
Matematika je jednoduchá. Sčíta sa hodnota oboch nehnuteľností a od toho sa bude odvíjať finálna výška obnosu, ktorý vám banka poskytne (resp. či vám požičia toľko, koľko si zažiadate). Logicky tak môžete disponovať väčším množstvom prostriedkov a dofinancovanie hypotéky tak nebude problémom.
Navyše platí, že keď výška úveru klesne pod cenu jednej (tej drahšej) z nehnuteľností, záložné právo na tú druhú sa ruší.
Nevýhodou je samotné založenie dvoch a viacerých nehnuteľnosti. V najhoršom prípade teda môžete prísť o veľa. Nehovoriac o tom, že vlastníctvo viacerých nehnuteľností vôbec nie je v našich končinách častým javom.
Poďme si v bodoch zrekapitulovať výhody a nevýhody.
Výhody:
- možnosť získať o dosť vyšší úver, ako len pri jednej nehnuteľnosti
- po čase je možné záložné právo na jednu nehnuteľnosť zrušiť
- ideálne riešenie pre majiteľov viacerých nehnuteľností, napr. vlastného bývania, pozemku a navyše aj domu po rodičoch
Nevýhody:
- je potrebné disponovať dvoma a viacerými nehnuteľnosťami
- oveľa väčšie riziko v prípade platobnej neschopnosti
- predaj, prenájom a ďalšie právne úkony s nehnuteľnosťami počas založenia sú veľmi náročné
2. Spotrebný úver
Takzvaný spotrebný úver je jeden z najčastejšie využívaných úverov. Ak ste dostatočne bonitní a spĺňate podmienky, banky vám ho rady poskytnú a ďalej už neskúmajú, ako s požičanými peniazmi narábate. Niektoré finančné inštitúcie dokonca ponúkajú spotrebné úvery určené priamo na dofinancovanie hypotéky.
Najväčšiu výhodu sme už spomenuli. Požičané peniaze máte k dispozícií prakticky ihneď po schválení, nepotrebujete ničím ručiť (stačí, že máte dostatočnú bonitu) a nemusíte dokladovať účel minutia. Posledné dve spomenuté výhody sú však zároveň aj nevýhodami.
Tým, že nemusíte dokladovať účel použitia finančných prostriedkov a zároveň nepotrebujete ručiť, tak tento typ produktov je výraznejšie drahší, než hypotekárne úvery. V konečnom dôsledku tak získate požadovaný obnos, avšak zároveň stúpnu vaše mesačné náklady. Často sa tak stane, že oproti ostatným spôsobom výrazne preplatíte.
Ohľad je potrebné brať aj na to, že banka vám nemusí poskytnúť spotrebný úver, ak už máte hypotéku. Predovšetkým v prípade, ak váš čistý mesačný zostatok na účte (veľmi dôležitý faktor pri určovaní bonity klienta) nie je dostatočne vysoký. Vždy však platí, že je potrebné dôkladne si preštudovať ponuku bánk a nájsť si tú najvýhodnejšiu.
Pozrime sa teda na výhody spotrebného úveru pri dofinancovaní hypotéky:
- peniaze rýchlo a jednoducho, celý obnos k dispozícii hneď po schválení
- bez potreby dokladovať účel minutia pôžičky
- bez nutnosti ručiť za úver
A teraz nevýhody:
- spotrebné úvery sú drahšie, t.j. stúpnu celkové náklady na financovanie bývania
- banka vám úver nemusí poskytnúť, dôležitá je bonita (ktorá v dôsledku splácania hypotéky býva často nižšia)
- kratšia doba splatnosti, než pri hypotékach
3. Stavebný úver
Stavebný úver je ďalšou z možností, ako dofinancovať hypotéku v prípade, že požičaný obnos nie je postačujúci. Ako každá z možností má svoje výhody a nevýhody a predovšetkým podmienky, ktoré musia byť splnené. V tomto prípade ide o nutnosť disponibility dostatočným obnosom na svojom stavebnom sporení.
Podmienky poskytovania sú totiž jednoznačné. Vopred musíte mať uzatvorené stavebné sporenie a aby ste k nemu dostali aj úver, našporených je potrebné mať zvyčajne aspoň 50 % z cieľovej sumy, v tomto prípade na dofinancovanie hypotéky. Ak vám ho však banka poskytne, môžete čerpať štátnu prémiu a celkovo ide o jeden z tých lacnejších spôsobov.
Súvisiacim produktom je tzv. medziúver, ktorý slúži na preklenutie času do pridelenia cieľovej sumy stavebného úveru. Tu sú však náklady, resp. mesačné sadzby o poznanie vyššie. Medziúver zároveň nie je možné splatiť predčasne bez dodatočných poplatkov. Nehovoriac o sprísnených podmienkach, ktoré sa dotknú stavebného sporenia v roku 2019.
Devízy stavebného úveru v bodoch:
- Ide o jeden z lacnejších spôsobov dofinancovania hypotéky
- Stavebné sporenie je vo všeobecnosti užitočným produktom
Nevýhody:
- Predovšetkým pri medziúveroch sa náklady, naopak, zvýšia
- Od roku 2019 majú stavebné úvery prejsť pomerne radikálnymi zmenami
4. Doloženie vlastných finančných prostriedkov
Poslednou alternatívou, ktorú v tomto článku budeme rozoberať, je dofinancovanie hypotéky vlastnými prostriedkami. To čo však znie veľmi jednoducho, je často veľmi náročné. Iné to nie je ani v tomto prípade.
Práve nedostatok vlastných financií je totiž často dôvodom žiadosti o hypotéku. Človek teda musí disponovať značnou rezervou na to, aby o tejto možnosti vôbec mohol uvažovať. Ak však má k dispozícii toľko prostriedkov, aby si hypotéku dofinancoval, ide o perfektný (a bezpochyby najlepší) spôsob, ako tak urobiť.
Pri platení vlastnými peniazmi totiž nečelí v podstate žiadnym záväzkom, úrokovým sadzbám, záložnému právu, sankciám za neplatenie, zápisom v registri dlžníkov, zníženiu bonity a podobným nepríjemnostiam. Týka sa to však iba dofinancovania, pri samotnej hypotéke už platia zmluvné podmienky, ktorým sa človek nevyhne.
Alternatív, ako sa k potrebným financiám dopracovať, je viacero. V prvom rade ide o pôžičky od známych a rodinných príslušníkov, na ktoré sa často neviaže žiadna úroková sadzba. Tým lepším spôsobom je však už niekoľko rokov vopred myslieť na budúcnosť a začať si takýmto spôsobom peniaze sporiť (na vlastnú päsť, nie formou stavebného sporenia).
Poďme sa pozrieť na výhody dofinancovania vlastnými financiami:
- žiadne záväzky – úrokové sadzby, záložné právo, viazanosť
- žiadne riziko zápisu do registra, poplatkov za omeškanie splácania a podobne
- okamžité dofinancovanie, žiadne čakanie
Aj táto minca má však dve strany:
- človek musí daný obnos mať k dispozícii už na začiatku, prípadne si ho musí požičať od rodinných príslušníkov, známych
- okamžité uvoľnenie veľkého množstva financií môže zaťažiť rodinný rozpočet
Záver
Aj keď sú už 100% hypotéky minulosťou, ako vidíte, možností na dofinancovanie bývania je hneď niekoľko. Stačí len zhodnotiť vašu aktuálnu finančnú situáciu a rozhodnúť sa pre tú najmenej bolestivú pre rodinný rozpočet.
Publikováno: 12 augusta, 2023
Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.
