Schválenie hypotéky – ktoré kritéria ho ovplyvňujú
Schválenie hypotekárneho úveru je proces, ktorý si banky obvykle prísne strážia a detaily nezverejňujú. Na druhú stranu, existujú univerzálne kritéria, ktoré používa každá banka u nás. Ktoré kritéria ovplyvňujú schválenie hypotéky?
Získanie hypotéky je pomerne dlhá cesta a hoci sa to môže zdať na prvý pohľad jednoduché, ide v skutočnosti o komplexný proces, kedy sa musia posúdiť viaceré podmienky a kritéria u každého žiadateľa zvlášť.
To samozrejme ovplyvňuje aj to, koľko a ako dlho trvá schválenie hypotéky, ale aj to, ako veľmi budete musieť dokladovať svoje príjmy, bonitu, aké doklady budete musieť banke predložiť a aj to, koľko si môžete cez hypoúver požičať, na akú dlhú dobu a do akej hodnoty nehnuteľnosti.
Iné sú podmienky bežnej hypotéky, iné podmienky americkej hypotéky a iné podmienky má hypotéka pre mladých, avšak určité základné kritéria musia splniť všetci žiadatelia. Od toho, aký finančný profil a finančnú históriu žiadateľ má, koľko požaduje a na čo si chce požičať, od toho závisí aj prísnosť banky ale aj doba schválenia hypotéky.
Existuje však viacero univerzálnych podmienok a kritérií a určitý postup, ktorý aplikuje každá banka bez ohľadu na typ úveru a individuálne špecifiká klienta.
Podmienky hypotéky a kritéria všeobecne
Na to, aby ste získali hypotekárny úver, musí mať v prvom rade dostatočný príjem. Okrem toho je potrebné mať nehnuteľnosť na založenie, čo je forma zábezpeky splatenia hypotéky. Založiť sa dá kupovaná aj stavaná nehnuteľnosť, ale aj nehnuteľnosť tretej osoby, samozrejme len s jej súhlasom.
Ak splníte tieto dve úvodné podmienky, môžete požiadať v banke o hypotekárny úver. Jeho schvaľovanie už potom závisí na procese posudzovania tak Vás ako klienta, ako aj nehnuteľnosti.
Banka spravidla skúma tri hlavné kritéria podrobnejšie rozobraté v nasledujúcich odstavcoch.
1. Výška príjmu a typ príjmu
Na schválenie hypotéky treba mať príjem. V prvom rade si banka overí výšku príjmu – v prípade zamestnanca na to potrebuje buď údaje od zamestnávateľa alebo potvrdenie o príjme priamo od zamestnanca.
V prípade živnostníka a podnikateľa je potrebné doložiť potvrdenie o výške daňovej povinnosti z daňového úradu a potvrdenie o tom, že nemáte žiadne nedoplatky na daniach.
Okrem výšky príjmu banka posúdi aj typ príjmu, čiže najlepšiu šancu na schválenie hypoúveru má zamestnanec s trvalým pracovným príjmom.
Niektoré banky ale môžu zobrať do úvahy aj príjem z práce na dobu určitú, pokiaľ je skončenie tejto doby ďalej ako 3 mesiace.
2. Bonita
Medzi podmienky schválenia a získania hypotéky patrí aj bonita klienta, čo je súbor informácií, ktoré určujú, nakoľko je klient solventný, seriózny, dôveryhodný a finančne zabezpečený aj do budúcnosti.
Banka si overuje nielen príjem, ale aj dosiahnuté vzdelanie, dĺžku pracovného pomeru u zamestnávateľa alebo dobu podnikania, typ práce a aj typ príjmu a stabilitu príjmu.
Veľmi dôležitou súčasťou overovania je aj finančná minulosť, čiže rôzne úverové registre a to, ako klient v minulosti splácal svoje finančné záväzky.
Podľa posúdenia bonity banka vyhodnotí, či môže poskytnúť klientovi hypotéku na 100% hodnoty nehnuteľnosti, alebo len na menej.
3. Hodnota nehnuteľnosti
Hodnota nehnuteľnosti sa spravidla určuje prostredníctvom znaleckého posudku, ale nie vždy to banke stačí. V niektorých prípadoch banka posudzuje hodnotu nehnuteľnosti aj podľa vlastných interných kritérií, prípadne znalecký posudok prejde tzv. supervíziou.
Ak banka na základe jej vlastného interného ocenenia ocení nehnuteľnosť na menšiu sumu, bude sa pri výške hypotekárneho úveru orientovať podľa svojho vlastného ocenenia. Táto výška hodnoty nehnuteľnosti je pre banku limitujúca a ovplyvňuje to, koľko si Vy ako klient môžete požičať
Podmienky hypotéky pre mladých
Hypotekárny úver pre mladých so štátnym príspevkom má okrem bežných kritérií na schválenie klasickej hypotéky aj niektoré podmienky, ktoré sa týkajú len tohto úveru.
Tie vychádzajú najmä z toho, že vďaka štátnemu príspevku pre mladých je tento hypotekárny úver výhodnejší a to najmä počas prvých 5 rokov splácania, kedy je úrok nižší o 3 percentuálne body oproti komerčnému úroku na hypotéke. Táto výhoda je však určená len pre tých, čo ju naozaj potrebujú.
Preto sú podmienky na získanie hypotéky pre mladých prísnejšie a žiadateľ musí splniť tieto kritéria:
- vek žiadateľa alebo žiadateľov musí byť do 35 rokov
- výška príjmu v prípade jedného žiadateľa môže byť najviac do 1,3 násobku priemerného príjmu v národnom hospodárstve
- výška príjmu v prípade dvoch žiadateľov spolu musí byť najviac do 2,6 násobku priemerného príjmu v národnom hospodárstve
- medzi podmienky získania hypotéky pre mladých patrí aj obmedzenie výšky úveru najviac do 50 000 €
- na hypotéku pre mladých je možné si požičať najviac do 70 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti
Pre tých, čo spĺňajú kritéria na čerpanie hypotéky pre mladých, sa odporúča využiť túto možnosť hypotéky s výhodnými podmienkami.
Ako funguje schválenie hypotéky
Splniť podmienky na hypotéku znamená prejsť si celým procesom od úvodného podania žiadosti až po definitívne potvrdenie udelenia a poskytnutia hypotéky. Celý tento proces má viacero fáz a začína podaním žiadosti spolu so všetkými potrebnými dokumentmi.
Podľa toho, čo všetko klient dokladuje, koľko si požičiava, akú má bonitu a akú nehnuteľnosť zakladá, trvá aj vybavenie hypotéky a celý proces schválenia individuálne od niekoľko dní po niekoľko týždňov. V každej banke a u každého klienta to môže byť iné.
Na schválenie hypotéky treba splniť vyššie zmienené kritéria a podmienky, pričom ich proces vyhodnocovania je nasledovný.
1. Prescoring
V praxi prescoring znamená prvotné zistenie možnosti získať hypotéku. Banka na základe krátkej žiadosti o úver na pobočke, súhlasu so spracovaním osobných údajov a na základe osobných údajov spraví rýchle zistenie, či môže vôbec žiadateľovi hypotéku poskytnúť. Overujú sa najmä finančná história a dostupné informácie o bonite žiadateľa.
2. Doloženie dokladov
V tejto fáze je už potrebné doložiť výšku príjmu, list vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti, odhad ceny nehnuteľnosti alebo znalecký posudok a návrh kúpnej zmluvy alebo projektovú dokumentáciu.
Tu banka už pracuje s overením výšky a typu príjmu, dôsledne si overí bonitu, taktiež sa zameria na hodnotu nehnuteľnosti a overí si aj splnenie iných podmienok v prípade potreby, napríklad pre hypotéku pre mladých.
3. Schválenie úveru
Na základe žiadosti, podľa posúdenia klienta a podľa posúdenia zakladanej nehnuteľnosti banka ponúkne žiadateľovi schválenie úveru za presne určených podmienok. Ide najmä o podmienky ohľadom výšky hypotekárneho úveru, doby splatnosti, úrokovej sadzby a iných finančných a nefinančných parametrov. Ak klient návrh príjme, banka mu schváli úver.
4. Podpis zmlúv a čerpanie úveru
Po schválení návrhu klientom a ak sú podmienky pre hypotéku splnené, nasleduje podpis úverových zmlúv, záložných zmlúv a iných potrebných dokumentov. Obvykle po prijatí návrhu na vklad na kataster banka uvoľní finančné prostriedky podľa dohody, buď na vyplatenie kúpnej ceny, prípadne na začiatok stavby nehnuteľnosti. Úver je teda už poskytnutý.
Záver
Ak si chcete požičať na bývanie finančné prostriedky v banke vo forme hypoúveru, musíte splniť viaceré kritéria a podmienky pre získanie hypotéky. Či už ide o všeobecné, ako sú napríklad výška príjmu, celková bonita, finančná minulosť a dostatočné ručenie zakladanou nehnuteľnosťou, alebo o špecifické, napríklad pre hypotéku s príspevkom od štátu pre mladých.
Celý proces schvaľovania hypotéky je závislý najmä od splnenia týchto kritérií, ktoré najviac ovplyvňujú to, ako dlho bude schválenie úveru trvať a či vôbec budete mať hypotéku schválenú. Podľa toho môže byť vybavenie hypotéky otázkou tak niekoľko dní, ale napríklad aj mesiaca či dvoch.
Publikováno: 23 júla, 2023
Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.
